Diagnostics techniques du bâti

Sommaire

Certains immeubles doivent faire l’objet de contrôles obligatoires pour vérifier leur état et garantir la sécurité des habitants.
Ces diagnostics permettent de mieux connaître le bâtiment, de repérer les problèmes éventuels et de prévoir les travaux nécessaires.
Selon l’âge de l’immeuble et son type (copropriété ou non), plusieurs documents peuvent être demandés.
Cette page vous explique à quoi servent ces diagnostics, qui est concerné et comment ils sont réalisés.

Le diagnostic structurel 

Qui est concerné ?

Le diagnostic structurel obligatoire concerne 245 immeubles collectifs à Saint-Denis.
Ces immeubles ont été choisis selon plusieurs critères, comme :
•    leur année de construction 
•    le nombre de logements 
Cette obligation a été décidée lors du Conseil municipal du 18 décembre 2025.

Comment se passe le diagnostic ?

Le diagnostic structurel permet de vérifier l’état du bâtiment pour éviter qu’il se dégrade.
Concrètement, il comprend :
•    une inspection visuelle complète de l’intérieur et de l’extérieur de l’immeuble 
•    l’étude des documents déjà existants sur le bâtiment 
L’objectif est de :
•    mieux connaître l’état de l’immeuble 
•    repérer les problèmes éventuels 
•    faire les travaux nécessaires avant qu’une situation grave n’arrive 
À noter :
Le diagnostic structurel est réalisé sur la base d’un modèle fixé par arrêté ministériel.
Un PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux) ou un DTG (diagnostic technique global) peut remplacer le diagnostic structurel, à condition d’être réalisé par un professionnel répondant aux exigences de compétences et de garanties définies ci-dessous.

Qui peut le réaliser ?

Le diagnostic doit être fait par un professionnel qualifié et indépendant.
Ce professionnel doit :
•    avoir une formation dans le bâtiment (au moins 5 ans d’études et 2 ans d’expérience, ou une certification équivalente) 
•    avoir une assurance professionnelle (au moins 1 million d’euros par sinistre et 1,5 million d’euros par an) 
•    être indépendant du propriétaire ou du syndic 
Le professionnel doit présenter l’ensemble des justificatifs prouvant qu’il respecte toutes ces conditions.

Pour en savoir plus, références législatives et réglementaires

-    Art L-126-6-1 du Code de la Construction et de l'Habitation
-    Décret n°2025-814 du 12 août 2025 relatif au diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs
-    Arrêté du 22 août 2025 définissant le modèle de rapport à utiliser par le professionnel réalisant le diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs

Le Diagnostic technique global (DTG)

Qui est concerné ?

Le diagnostic technique global (DTG) concerne les immeubles en copropriété.
Il s’adresse donc :
•    aux copropriétaires 
•    au syndicat des copropriétaires 
Le DTG doit être voté en assemblée générale avant d’être réalisé.

Comment se passe le diagnostic ?

Le DTG est un document qui permet de faire un état des lieux complet de l’immeuble.
Il comprend :
•    l’analyse de l’état général du bâtiment (structure et parties communes) 
•    l’étude des équipements collectifs (chauffage, etc.) 
•    un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif 
Le DTG sert à :
•    informer les copropriétaires sur l’état de leur immeuble 
•    repérer les éventuels problèmes 
•    proposer des pistes de travaux pour l’avenir 
C’est un outil utile pour :
•    anticiper les travaux nécessaires
•    mieux gérer l’immeuble sur le long terme

Qui peut le réaliser ?

Le DTG doit être réalisé par un professionnel qualifié.
Ce professionnel est chargé d’analyser l’immeuble et de rédiger le diagnostic.

Pour plus d’information et références législatives et réglementaires 

Le Diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif)

Qui est concerné ?

Le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) concerne les bâtiments d’habitation collective (immeubles).
Sont concernés les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013. Depuis le 1er janvier 2026, ce diagnostic est obligatoire pour ces bâtiments.

Comment se passe le diagnostic ?

Le DPE collectif permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un immeuble.
Il comprend :
•    une évaluation énergétique globale du bâtiment 
•    une note (étiquette énergie et climat) allant de A (très performant) à G (très énergivore) 
•    des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique 
•    une estimation du coût de ces travaux 
Ce diagnostic est valable 10 ans.
Il doit être mis à jour ou refait, sauf si :
•    le diagnostic a été réalisé après le 1er juillet 2021 et
•    l’immeuble est classé A, B ou C 

Qui peut le réaliser ?

Le DPE collectif doit être réalisé par un professionnel qualifié.
Ce professionnel est chargé d’évaluer la performance énergétique du bâtiment et de rédiger le diagnostic.

Textes législatifs et réglementaires

-    Section 5 : Informations et diagnostics obligatoires (Articles L126-23 à L126-35-1) - Légifrance (code de la Construction et de l’Habitation)
-    Paragraphe 1 : Dispositions générales (Articles R126-15 à R126-20) - Légifrance (code de la Construction et de l’Habitation)
-    Arrêté du 20 juillet 2023 définissant les critères de certification des diagnostiqueurs intervenant dans le domaine du diagnostic de performance énergétique, de leurs organismes de formation et les exigences applicables aux organismes de certification et modifiant l'arrêté du 24 décembre 2021 définissant les critères de certification des opérateurs de diagnostic technique et des organismes de formation et d'accréditation des organismes de certification - Légifrance
 

Le Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)

Qui est concerné ?

Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) concerne les copropriétés de plus de 15 ans. Il est obligatoire pour ces immeubles depuis le 1er janvier 2025.
Exception : il n’est pas nécessaire si un diagnostic technique global (DTG) montre qu’aucuns travaux n’est à prévoir sur 10 ans 
Le PPPT est voté en assemblée générale des copropriétaires.
S’il est adopté, il devient un plan pluriannuel de travaux (PPT).

Comment rédiger le PPPT ?

Le PPPT est un document qui permet de prévoir les travaux à réaliser sur 10 ans dans les parties communes.
Il est construit à partir :
•    de l’état général de l’immeuble 
•    du DTG (diagnostic technique global) 
•    du DPE (diagnostic de performance énergétique) 
Il contient :
•    la liste des travaux nécessaires (entretien, rénovation, économies d’énergie) 
•    une estimation des gains énergétiques 
•    une estimation du coût des travaux 
•    un planning sur 10 ans 
Le PPPT doit être mis à jour tous les 10 ans.

Qui peut le réaliser ?

Le PPPT doit être réalisé par un professionnel qualifié.
Ce professionnel analyse l’immeuble et propose un programme de travaux adapté.

Références législatives et réglementaires :
-    Article 14-2 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Légifrance
-    Titre II : Information des acquéreurs. (Articles L721-1 à L721-3) - Légifrance (code de la Construction et de l’Habitation)
-    Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 fixant les compétences et les garanties exigées pour les personnes établissant le projet de plan pluriannuel de travaux des immeubles soumis au statut de la copropriété - Légifrance
 

Le Constat de risque d’exposition au plomb en parties communes (CREP parties communes)

Qui est concerné ?

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) en parties communes concerne les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.
Il est obligatoire lorsqu’on souhaite réaliser des travaux dans les parties communes (halls, escaliers, couloirs, caves…).

Comment rédiger le document ?

Le CREP permet de vérifier la présence de plomb dans les peintures des parties communes.
Il sert à :
•    repérer les zones à risque pour la santé 
•    protéger les habitants, en particulier les enfants 
•    éviter des maladies comme le saturnisme 
•    prévoir des travaux de protection ou de rénovation si nécessaire 
Le document doit être accessible :
•    aux habitants 
•    aux professionnels qui interviennent dans l’immeuble

Qui peut le réaliser ?

Le CREP doit être réalisé par un professionnel qualifié.
Ce professionnel est chargé de détecter la présence de plomb et d’évaluer les risques.

Références législatives et réglementaires

-    Sous-section 2 : Constat de risque d'exposition au plomb (Articles R1334-10 à R1334-12) - Légifrance (code de la santé publique)
-    Article L1334-9 - Code de la santé publique - Légifrance
-    Arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d'exposition au plomb - Légifrance
 

Contact

Pour toute question ou demande complémentaire liée aux diagnostics bâtimentaires de votre copropriété ou maison, vous pouvez écrire au service Prévention dans l’habitat privé de la ville de Saint-Denis : preventionhabitatprive@saintdenis.fr.
 

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